【案情简介】

原告高某与被告方某、李某系同村村民。2005年10月27日高某与方某签订《房屋买卖合同》一份，约定方某将一院五间自家房屋以13万元转让给高某。合同签订后高某向方某支付3万元，即搬进去该房屋居住，2006年9月方某和妻子李某搬离该房屋，高某分别于2006年1月9日支付7万元、2006年10月26支付3万元。后方某妻子李某称对卖房不知情，认为合同无效，要求高某返还房屋。2017年高某将方某及方某妻子李某诉至法院，要求确认《房屋买卖合同》真实有效。

【裁判要旨】

原、被告于2005年10月27日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同中约定的权利、义务明确，不违反法律的强制性规定，故该合同合法、有效，依法应受到法律保护。原告按照双方签订的房屋买卖合同的约定，已全面履行了自己交付全部价款的义务，被告也已将房屋交付给原告管理使用，但未履行房屋产权的过户手续。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告李某辩称方某给原告高某卖房自己不知道，也没有在合同上签过字，本案与自己无关。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。故对被告李某的辩解理由本院不予采纳。

【判决结果】

法院确认《房屋买卖合同》有效。

【案例评析】

此案的焦点之一就是被告李某坚持被告方某出卖夫妻共有房屋未征得其同意，该房屋买卖合同无效，那么假设李某对于出卖房屋确不知情，是否合同就一定无效呢？这就涉及民法理论中“表见代理”及“善意取得”的理解和适用。

一、方某的行为是否构成表见代理？

我国《婚姻法》第十七条及《婚姻法》司法解释对夫妻之间的家事代理权作了阐述：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示;非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定;从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。

日常家事代理的范围，通常包括家庭生活所必要的一切事务。本案所涉房屋价值高，已超出了日常家务代理的范围，因此，房屋的出售应征得所有共有人的同意。但由于家庭成员间代理权的限制很难被外人知晓，故法律规定其限制不得对抗善意第三人，以保护善意第三人的利益。也就是说，即使没有经过所有共有权人的同意，若第三人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，其他家庭成员不得以不同意或不知道为由进行抗辩，亦即适用表见代理的规定。

二、高某是否出于善意？

首先高某支付了合理的对价（购房款），李某知情。其次高某支付了首笔购房款后即搬进诉争房产中居住，第二年方某、李某夫妻即搬出诉争房产，整个过程李某都没有提出异议。基于以上两点，高某无过失，高某有理由相信方某对房屋有处分权，即高某出于善意。

综上所述，本案中方某即使在李某不知情的情况下将房屋出卖于高某，因高某对该情形并不知情，并且在购买房屋时主观上处于善意，高某有权依法取得该房屋。

文字：晁全武    编辑：廖长春   审核：雷大学

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